台灣房屋 陳柏宏0988350582蔡小姐0918-610522 line id : coco721105 / line id : f23456

一、什麼情況下應該辦理個人房屋土地交易所得稅申報？

 （一）自105年1月1 日起，凡個人交易下列房屋、土地使用權（以下合稱房屋土地），除符合免辦理申報情形者外，其交易所得或損失，不論有無應納額，均應辦理申報：

1.交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地，符合下列情形之一者

（1）105/1/1<含>以後取得的房屋、土地

（2）103/1/2＜含＞以後取得、且持有期間在2年以內的房屋、土地。

房屋的範圍，不包括依農業發展條例申請興建的農舍。

2.交易105/1/1＜含＞以後取得以設定地上權方式的房屋使用權。

（二）個人交易的房屋、土地符合下列情形之一者，免辦理申報：

（1）符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅的土地。

（2）被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及土地改良物

（3）尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地。

二、個人房屋土地交易所得稅的申報單位為何？

係以交易房屋土地的所有權人個人為申報單位，每筆交易應分別申報；免再併入年度綜合所得稅申報。

三、什麼時間辦理申報？

應於房屋土地交易日<依第6點認定>之次日起算30日內自行填具本申報書，檢附第五點相關文件，向國稅局辦理。

四、在什麼地方辦理申報？

（一）納稅義務人為中華民國境內居住之個人＜居住者＞：向申報時戶籍地或居留證地址所在地的國稅局辦理申報＜外籍人士居住於台北市或高雄市者，向其總局外僑股辦理申報＞。

（二）納稅義務人為非中華民國境內居住之個人＜非居住者＞：向交易房屋土地坐落地的國稅局辦理申報＜外籍人士交易坐落於台北市或高雄市的房屋土地者，向其總局外僑股辦理申報＞

五、申報時應檢附的文件有哪些？

（一）個人房屋土地交易所得稅申報書1份，申報書應由納稅義務人簽名或蓋章，如係委託代理人申報者，代理人並應簽名或蓋章，計算結果有應自行繳納稅額者，應一併檢附繳納收據正本。

（二）不動產或房屋使用權買入及賣出的買賣契約書影本＜私契＞

（三）成本及必要費用相關證明文件及其他有關文件

六、交易日期，應如何填報？

（一）房屋、土地：請填寫交易房屋土地的完成所有權移轉登記日期＜ex.甲在105/8/1完成房屋、土地所有權移轉登記，甲應於8/31前向國稅局辦理申報＞。但下列情形的「交易日期」填寫如下：

1.因強制執行於辦理所有權移轉登記前己移轉所有權者，為拍定人領得權利移轉證書日期。

2.交易無法辦理建物所有權登記＜建物總登記＞的房屋＜如違章建築＞，為訂定買賣契約日期。

（二）房屋使用權：請填寫交易使用權的權利移轉日期。

七、取得日期，應如何填報？

房屋、土地的取得日期原則以完成所有權移轉登記日期為準；房屋使用權的取得日期為權利移轉日期。

八、持有期間，應如何計算？

房屋土地持有期間，為第七點說明的＜取得日期＞計算至第6點說明的「交易日期」的期間。但下例情形的「持有期間」計算如下：

（一）因繼承所取得的房屋土地：持有期間＝個人的持有期間＋被繼承人的持有期間

（二）因遺贈所取得的房屋土地：持有期間＝個人的持有期間＋遺贈人的持有期間

（三）因配偶贈與所取得的房屋土地：持有期間＝個人的持有期間＋配偶的持有期間

九、如何計算房屋土地交易所得額＜或損失金額＞及課稅所得？

（一）房屋土地交易所得額＜或損失金額＞＝交易時成交價額－可減除成本及費用

（二）課稅所得＝房屋土地交易所得額－交易日前3年內房屋土地交易損失金額－依土地稅法規定計算土地漲價總數額

（三）可減除成本及費用：

1.可減除成本：

（1）房屋土地係出價取得並經提示成本證明文件者，為該房屋土地的原始取得成本；繼承、受贈取得者，為繼承、受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按交易日所屬年月政府己公告的最近台灣地區消費者物價指數調整後的金額認定。

（2）其他支出經提示證明文件者：包括取得房屋土地後達可供使用狀態前支付的必要費用＜如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等＞、於房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息，以及取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非兩年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

（3）經地方稅稽徵機關依土地稅法施行細節第51條規定核淮減除的土地改良費用，依土地增值稅繳款書或免稅證明書所載，改良土地費用金額認定

2.可減除費用：

房屋土地取得、改良及移轉而支付的費用，如交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用，得提示證明文件減除之；未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額5%者，可按成交價額5%認定費用。依土地稅法規定繳納的土地增值稅，以及取得房屋土地後房屋土地於使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費，及金融機構借款利息等，不得列為費用減除。

十、如何列報「房屋土地交易損失」金額？

個人自105/1/1起交易房地合一稅新制適用範圍的房屋土地，申報計算的房屋土地交易損失經國稅局核定後，該損失金額得自該交易日以後三年內，自其他新制的房屋土地交易所得中減除，請於申報時檢附國稅局核定損失金額的核定通知書。